Apartamenty na wynajem krótkoterminowy w Świnoujściu, Międzyzdrojach, Dziwnowie czy Pobierowie to szczególny rynek. Latem są pełne i intensywnie używane, a zimą często stoją puste albo goszczą pojedynczych gości na święta. Dla instalatora oznacza to zupełnie inne zadania niż w mieszkaniu, w którym ktoś mieszka na stałe.
Zebraliśmy tu to, co warto wiedzieć właścicielom apartamentów sezonowych.
Trzy główne problemy apartamentu sezonowego
Najczęściej spotykamy trzy rodzaje kłopotów.
1. Zamarznięcie instalacji zimą
Apartament wystygł, woda w instalacji nie krąży, a mróz rozsadza rury. To klasyczny przypadek i niestety wciąż częsty.
2. Awarie odkryte za późno
Wyciek zaczyna się w listopadzie, a właściciel zauważa go w marcu, gdy wracają najemcy. Szkody potrafią być ogromne.
3. Intensywne użytkowanie latem
Wiele osób pierze i bierze prysznic w gorącym sezonie, a pralki i zmywarki psują się pod obciążeniem. Drobne usterki szybko stają się dużymi problemami.
Dobra wiadomość: wszystkich trzech problemów można uniknąć, jeśli instalacja jest dobrze przygotowana, a właściciel ma plan.
Zabezpieczenie na zimę
Gdy apartament zostaje pusty na zimę, są dwie drogi.
Droga A: tryb przeciwzamrożeniowy
Apartament utrzymuje niską temperaturę, zwykle około 8–10°C. To minimum, przy którym instalacja nie zamarza, i przy okazji największa oszczędność na ogrzewaniu.
Potrzebujesz do tego:
- sprawnego ogrzewania, na przykład pompy ciepła, kondensacyjnego kotła gazowego albo ogrzewania elektrycznego,
- termostatu ustawionego na minimalną temperaturę,
- zdalnego podglądu przez aplikację.
Zaleta: instalacja pracuje, woda krąży, a ryzyko zamarznięcia jest minimalne.
Wada: pusty apartament wciąż zużywa energię, więc płacisz za prąd albo gaz.
Droga B: zrzucenie wody na zimę
Instalację całkowicie opróżniamy: spuszczamy wodę z pionów, grzejników, podłogówki i podgrzewacza. Bez wody nie ma czego zamrozić.
Potrzebujesz do tego:
- zaworów spustowych w odpowiednich miejscach instalacji (jeśli ich nie ma, montujemy je),
- dostępu do podgrzewacza i instalacji grzewczej,
- serwisu, który wykona całą procedurę.
Zaleta: zimą nie płacisz za ogrzewanie i nie ryzykujesz zamarznięcia.
Wada: wiosenne uruchomienie wymaga pracy: odpowietrzenia, napełnienia, prób, a czasem dodatkowych napraw.
Co polecamy
Wybór zależy od:
- rodzaju budynku, bo w bloku z miejskim CO zwykle wybiera się drogę A, a w samodzielnym budynku bez stałego ogrzewania często drogę B,
- liczby zimowych pobytów, bo przy kilku pobytach lepsza jest droga A, a bez pobytów droga B,
- budżetu na utrzymanie.
W większości apartamentów wakacyjnych, w których zimą prawie nikt nie bywa, polecamy drogę B z zaworami spustowymi i protokołem zimowania.
Zdalne sterowanie i czujniki
W apartamencie na wynajem zdalne sterowanie jest koniecznością, a nie luksusem. Montujemy kilka rozwiązań.
Termostaty Wi-Fi
Termostat sterujesz z aplikacji. Włączysz ogrzewanie kilka godzin przed przyjazdem najemcy i sprawdzisz temperaturę z drugiego końca Polski.
Stosujemy termostaty Tado, Netatmo i Danfoss Ally. Każdy ma aplikację mobilną i zdalny dostęp.
Czujniki zalania
Małe sondy stawiamy w łazience, w kuchni i pod pralką. Wysyłają powiadomienie SMS-em albo w aplikacji przy pierwszych kroplach.
To najlepsza inwestycja w apartamencie. Reakcja po kilku godzinach zamiast po kilku miesiącach oznacza drobną naprawę zamiast remontu.
Automatyczne zawory odcinające
Zawór po wykryciu zalania sam zamyka wodę w mieszkaniu, bez względu na to, czy ktoś jest na miejscu.
Polecamy go właścicielom, którzy mieszkają daleko, na przykład w Warszawie albo za granicą, i nie sprawdzą lokalu osobiście.
Co przygotować dla najemców
Przy najmie krótkoterminowym w mieszkaniu ciągle mieszkają inni ludzie i każdy ma inne nawyki.
Instrukcja obsługi
Zostaw w widocznym miejscu, na przykład na lodówce, krótką kartkę z informacjami:
- jak włączyć i regulować ogrzewanie albo klimatyzację,
- gdzie jest główny zawór wody i jak go zakręcić,
- gdzie jest skrzynka z bezpiecznikami,
- jaki jest numer do administratora i do pogotowia hydraulicznego.
Możesz wpisać tam nasz numer jako pogotowie hydrauliczne na nieprzewidziane sytuacje.
Podręczny zestaw awaryjny
- zawór kątowy pod zlewem, który zamyka wodę przy wycieku z baterii,
- mop i ściereczki w widocznym miejscu,
- latarka na wypadek braku prądu.
To drobiazgi, ale ratują sytuację, gdy najemca zauważy coś o 22:00.
Awarie w sezonie
Latem najem jest intensywny, a najczęstsze awarie to cztery przypadki.
Zatkana kanalizacja
Włosy, papier albo ręcznik papierowy spuszczony przez nieuważnego gościa. Udrożnienie zwykle trwa krótko.
Cieknąca bateria
Zużyte uszczelki powodują kapanie. To drobna usterka, ale denerwuje najemcę. Wymieniamy uszczelki albo całą baterię.
Awaria pralki albo zmywarki
Najczęściej zawodzi dopływ wody (uszkodzony filtr albo zawór), rzadziej odpływ. Sprawdzamy przyczynę, naprawiamy albo wymieniamy.
Brak ciepłej wody
Podgrzewacz nie działa albo sterownik pokazuje błąd. Resetujemy sterownik, naprawiamy albo wymieniamy podgrzewacz elektryczny. Przy podgrzewaczu gazowym potrzebny jest serwis gazowy, bo przy gazie nie pracujemy.
W sezonie liczy się szybka reakcja, bo najemca z awarią w środku pobytu zostawia jednogwiazdkową opinię.
Umowy serwisowe dla właścicieli
Właścicielom apartamentów proponujemy roczne umowy serwisowe:
- przegląd przed sezonem wiosną: kontrola instalacji, próba szczelności i drobne naprawy,
- zimowanie po sezonie jesienią drogą A albo B, z dokumentacją,
- jedna zbiorcza faktura VAT w roku.
To wygodne rozwiązanie dla właścicieli, którzy mieszkają daleko od apartamentu.
Ubezpieczenie i dokumentacja
Przy awarii i szkodzie liczą się dwie rzeczy.
Polisa ubezpieczeniowa
Apartament na wynajem powinien mieć rozszerzoną polisę, która obejmuje szkody w czasie najmu. Zwykła polisa mieszkaniowa często nie pokrywa szkód przy wynajmie komercyjnym.
Protokoły z napraw
Po interwencji przygotowujemy protokół szkody z opisem zdarzenia, zdjęciami i kosztem naprawy. Na tej podstawie rozliczasz się z ubezpieczycielem.
Co dalej
Jeśli masz apartament na wynajem nad morzem i chcesz rozsądnie zorganizować obsługę instalacji, zacznij od rozmowy. Pomożemy wybrać sposób zimowania i zdalne sterowanie, ustalimy, czy potrzebujesz umowy serwisowej, i przygotujemy apartament do sezonu.
Dobrze przygotowany apartament sezonowy rzadko ma awarie w sezonie. Najemcy spędzają spokojne wakacje, a właściciel zbiera dobre opinie.
Sprawdź też: pogotowie hydrauliczne w Międzyzdrojach · pompy ciepła w Międzyzdrojach · instalacje wod-kan · bezpłatna wycena
Najczęstsze pytania
Jak zabezpieczyć instalację w apartamencie sezonowym na zimę?
Są dwie strategie: utrzymanie temperatury dyżurnej około 8–10°C z zabezpieczeniem przeciwzamrożeniowym albo zrzucenie wody z instalacji przed zimą. Wybór zależy od tego, czy obiekt bywa używany poza sezonem i czy ogrzewanie może zostać włączone.
Co przygotować w apartamencie na wynajem dla gości?
Krótką instrukcję instalacji, czyli gdzie jest zawór główny i jak działa ogrzewanie, oraz widoczny numer do pogotowia. Goście reagują szybciej, gdy nie muszą niczego szukać, a przy zalaniu każda minuta zwłoki powiększa szkodę.
Jak pilnować apartamentu nad morzem, mieszkając w innym mieście?
Zdalnie: termostaty WiFi pokazują temperaturę, czujniki zalania alarmują o wycieku, a automatyczne zawory odcinające zamykają wodę bez Twojej obecności. Resztę domyka umowa serwisowa, bo jest komu pojechać na miejsce, gdy Ciebie nie ma.